세입자가 건물을 인도하지 않을 때 어떻게 해야할까? 명도소송의 절차와 효과

명도소송이란 부동산의 소유권이나 사용권에 대한 권리를 주장해 현재 점유하고 있는 자 즉 임대인이 임차인으로부터 해당 부동산을 인도받기 위한 법적 절차입니다. 주로 임대차 계약 관계에서 발생을 하며, 임대차 계약이 종료됐음에도 세입자가 해당 부동산을 명도하지 않을 때, 혹은 불법 점유자가 존재할 때 이루어집니다. 오늘은 명도소송 절차, 효과 등에 대해 자세히 알아보겠습니다.

명도소송 정의

명도소송은 부동산의 반환을 목적으로 하는 소송입니다. 소유권을 가지고 있거나 적법한 권리를 가진 자가 그 권리를 주장해 현재 점유하고 있는 자로부터 해당 부동산을 반환받기 위해 제기합니다. 일반적으로 명도소송은 민사 소송의 일종으로 처리되며, 보통 소를 제기할 때 사건명은 건물인도로 지정됩니다. 

명도소송 절차 및 부동산점유이전금지가처분

보통 명도소송을 제기하기 전에는 소송의 원인과 사실관계를 명확히 해야 합니다. 예를 들어 임대차 계약 종료 후 임차인이 건물을 명도하지 않을 경우 임대차계약서와 종료통지서, 그 외 증거자료를 준비해야 합니다. 특히 소송 이전에 내용증명을 발송하게 되는데, 이는 법적 강제력은 없으나 명도소송을 제기할 때 법정에서 중요한 증거로 사용될 수 있습니다.

 

그리고 임차인에게 발송하였던 문자 내역도 모두 캡처하여 증거자료로 사용할 수 있으므로 관련 문자는 삭제하지 말고 모두 보관하는 것이 좋습니다. 위 증거 수집을 했다면 명도소송을 제기하게 됩니다. 이때 소를 제기할 때, 점유이전금지가처분 신청도 같이 신청하는 것이 좋습니다. 이는 임차인이 소송 중 부동산을 제3자에게 이전하거나 명의를 변경하는 것을 방지하기 위함입니다.

 

부동산점유이전금지가처분을 신청하게 되면 소송 승소 후에 강제집행을 할 수 있게 됩니다. 부동산점유이전금지가처분의 경우, 신청서를 접수하게 되면 법원에서 담보제공명령을 발송하게 됩니다. 이는 가처분 신청으로 채무자에게 발생할 수 있는 손해를 최소화하기 위해 채권자에게 담보 제공할 것을 요구하는 것입니다. 담보 제공은 통상적으로 7일 이내 법원에서 지시하는 바에 맞춰 공탁 해야합니다. 기간 내에 담보 제공이 모두 완료가 됐다면 법원에서는 부동산점유이전금지가처분 결정을 내리게 됩니다.

 

이때 중요한것은 부동산점유이전금지가처분 결정을 받은 날부터 2주 이내에 집행까지 모두 이루어져야 하며, 이를 어길시 가처분 신청을 처음부터 다시 해야 합니다. 그러므로 기간을 유의해야 합니다. 가처분 집행은 본집행은 아니지만, 어느정도 채무자에게 압박이 될 수 있는 수단입니다. 가처분 결정문을 수령하였다면 집행신청서, 가처분 결정문, 부동산등기부등본을 모두 첨부하여 관할법원 집행관 사무실에 발송하여야 합니다. 집행관 사무실에서는 통상 일주일 내로 가처분 일정 관련 연락을 줍니다. 이때 집행 장소에는 당사자는 출석할 필요는 없으나 가처분을 했다는 증인 2명 그리고 임차인이 해당 시간에 없거나, 문을 열어주지 않을 경우를 대비해 열쇠 기술자 1명도 같이 섭외하는 것이 일반적입니다. 이때 드는 비용은 약 30만원 안팎이라고 생각하시면 됩니다. 

 

가처분 신청서 작성에 대해 설명했다면 이번에는 소장 작성에 대해 알아보겠습니다. 소장의 내용에는 원고의 이름 및 주소, 피고의 이름 및 주소 그리고 원인과 내용, 청구 내용 등을 모두 포함해야 합니다. 추후 강제집행을 위해서라도 피고의 주민등록번호는 임대차계약서를 참고하여 필히 작성해야 합니다. 또한 명도소송은 일반적으로 부동산이 위치한 곳의 관할법원에 제출하게 됩니다. 부동산점유이저금지가처분의 경우 본안 민사소송에 같이 수반되어 진행되므로, 민사소송과 같은 관할법원을 선택해주시면 됩니다. 위와 같이 법원에 소장을 접수했다면, 법원에서는 제출된 소장과 증거서류 등을 모두 피고에게 송달하게 됩니다. 피고는 이 서류를 송달받은 날부터 30일 이내 답변서를 제출하여야 하나, 이는 불변 기한은 아니므로 30일이 지난 후에도 답변서를 제출해도 됩니다. 법원은 사건 검토 후 조정 절차를 통해 양 당사자가 합의할 수 있는지 검토하게 됩니다. 조정이 이루어지지 않으면 조정 불성립으로 심리가 진행되게 됩니다. 법원은 심리 결과에 따라 판결하고, 판결에 따라 부동산의 명도 여부가 결정됩니다. 판결문에는 명도 명령 뿐 아니라 함께 실행 될 방법에도 포함 될 수 있습니다.

 

이렇게 판결이 확정된 후에도 피고는 자발적으로 명도하지 않는 경우도 많습니다. 이때는 앞서 신청했던 부동산점유이전금지가처분을 토대로 강제집행 절차로 판결을 이행할 수 있습니다.

명도소송 효과

명도소송은 부동산의 점유를 회복하게 합니다. 주요 효과는 우선 부동산의 반환입니다.

명도소송의 판결이 확정되면, 피고는 법원 명령에 따라 부동산을 원고에게 반환해야 합니다. 이로 인해 원고는 부동산에 대한 점유권을 회복하게 됩니다. 둘째, 강제집행을 할 수 있습니다. 판결에 따라 피고가 자발적으로 명도하지 않을 경우, 법원은 강제집행 절차로 명도를 강제할 수 있습니다. 강제집행에는 물리적 인도가 포함되며 이로 인해 점유를 강제적으로 회복할 수 있습니다.

 

마지막으로 명도소송을 하는 과정에서 손해가 발생하였다면, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 부동산의 점유로 인해 발생한 손해 및 임대료 미지급 등과 관련된 손해배상이 포함될 수 있습니다.