임차인의 권리 : 주택 임대차보호법 내용 계약갱신 거절 대응 방법

부동산 시장에서 본인이 임차인이라면, 필수적으로 알아야 할 법이 있습니다. 바로 주택임대차보호법입니다. 주택임대차보호법은 주택 임대차 계약에 관해 법적으로 보호해 주는 법률입니다.

 

이 법은 임대인과 임차인 간의 관계를 규율하고, 임차인의 권익을 보호하여 임대차 계약의 안정성을 높이는 데 의의가 있습니다. 오늘은 주택임대차보호법에 대한 내용에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

주택임대차보호법의 적용 대상

주택임대차보호법은 주택 건물에 대한 임대차 계약을 대상으로 합니다. 또한 주거용 건물(이하 "주택")의 전부 또는 일부가 되며, 임차 주택 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 이 법이 적용됩니다. 그러나 일시 사용 하기 위한 임대차일 때는 적용되지 않으나, 등기가 되지 않은 주택 또는 허가를 받지 않는 주택에는 이 법을 준용합니다.

 

주택임대차보호법의 주요 내용

주택임대차보호법은 임대차계약을 기본 원칙으로 하기에, 계약 체결은 반드시 서면으로 이루어져야 합니다. 구두 계약 같은 경우 법적으로 인정되지 않습니다. 또한 임대차계약서에는 임대차 기간, 보증금, 임대료 등 중요 사항이 명시되어야 합니다. 임대차 기간이 만료된 후, 계약이 자동으로 연장되는 경우가 있지만, 이는 임대인과 임차인 사이의 합의가 있을 경우 계약 기간은 그 사항에 따르게 됩니다.

 

그리고 임대차 계약을 체결할 때, 임차인은 임대인에게 보증금을 지급하게 됩니다. 이때 계약 기간이 종료되었다면, 임대인은 임차인에게 2주 이내에 반환해 주어야 합니다. 또한 임대차계약 또는 차임이나 보증금 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구를 할 수 없으며, 추후 증액 청구를 하는 경우, 약정 차임이나 임차보증금의 5%의 금액을 초과하여 증액 청구를 할 수 없습니다. 이때 주의할 점은, 위 규정은 임대차 계약이 계속되는 중에 당사자 일방이 약정한 차임의 증감 등을 청구한 때에 한해 적용되며, 계약이 종료된 후 재계약을 하게 되거나 계약 종료 전이라도 당사자 합의로 차임 등이 증액 된 경우는 적용되지 않습니다.

 

그리고 이 법은 임대차 계약의 기간을 보장합니다. 임대차 기간이 모두 지난 후에도 임차인은 계약 갱신을 요구할 권리가 있습니다. 이를 '계약갱신요구권'이라고 합니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 갱신요청을 할 수 있으며, 임대인은 1회에 한해 이를 거절할 수 없습니다.

 

그러나 임차인이 차임을 2개월 이상 연체하거나 주택의 일부를 전대한 경우, 임차인의 과실로 주택의 내구공간을 파손한 경우라면 임대인은 이 요구를 거절할 수 있습니다. 또한 이 법은 임차인의 주거 안정성 보장을 위해 주택 임대차 계약의 해지 및 퇴거에 관해 규정하고 있습니다. 임대인은 계약 종료 전, 실거주와 같은 적절한 사유가 있어야 하며, 임차인은 임대인의 해지 요구에 대해 합리적 대응을 해야 합니다. 임대차 계약 종료 후, 임차인에게는 퇴거를 위한 충분한 기간이 보장됩니다. 이로써 임차인의 권리를 보호하게 됩니다.

 

임대인의 실거주를 이유로 계약갱신 거절 가능할까?

위 질문에 대한 답변은 네 입니다. 단, 본인이 단순히 살겠다는 의사를 표현했다고 하여 가능한 것은 아닙니다. 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하게 될 경우, 임대인은 중요한 절차를 따라야 합니다.

 

우선 계약 만료 전 최소 2개월에서 6개월 전에 임차인에게 갱신거절 의사를 서면으로 알려야 합니다. 통지 내용에는 임대인이 계약 갱신을 거절하는 의사는 필수적으로 들어가며, 자신의 실거주 의도를 입증할 수 있는 증거를 같이 전달하는 것이 추후 법적 분쟁으로 이어지더라도 유리한 판결을 받게 될 것 입니다. 그리고 갱신거절 후 실제로 임대인이 그 집에 거주하고 있어야 합니다. 만약 2년 내에 다른 사람에게 집을 빌려주게 되면 법적 채임을 지게 되며, 임차인에게 손해배상을 해줘야 할 수 있습니다.

 

임대인으로부터 계약갱신거절을 받은 경우, 임차인은 어떻게 대응해야 할까?

임차인이 계약갱신 거절을 당했을 때, 임차인에게도 대응할 권리가 있습니다. 우선 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했지만, 실거주 의사가 명백하지 않거나 다른 정황이 의심될 때 이에 대해 이의를 제기 할 수 있습니다. 즉 법원에 소송을 제기 할 수 있습니다. 만약 이 실거주를 하겠다는 것에 대한 의심이 된다면, 임대인이 제출하는 서류들을 꼼꼼히 확인하고 모아두는 게 좋습니다. 이는 법정에서 유리한 증거로 사용될 수 있습니다. 그리고 임대차보호법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

 

주택임대차보호법은 주거를 안정시키고, 임대차 계약의 공정성을 높이며, 임차인의 권리를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 추가로 제정된 제도의 경우 또한 임대차 계약의 안정성을 강화하는 데 기여하고 있습니다. 물론 임대차보호법으로 인해 전월세 시장에서 가격이 전체적으로 높아질 것이라는 의견이 많으며, 전세 물건 부족 및 임대료 인상, 임대인과 임차인의 갈등 증가와 같은 부정적인 영향도 적지는 않습니다. 그러므로 이를 보완하는 주택임대차보호법 관련 방안을 추가로 모색하여 부정적인 영향이 줄어들도록 노력해야 할 것입니다.